فرمول جدید محاسبه و دریافت کمیسیون مشاوران املاک ۱۴۰۴

فرمول جدید محاسبه و دریافت کمیسیون مشاوران املاک ۱۴۰۴| حذف درصد و شروع محاسبه با فرمول مالیاتی

بر اساس آیین‌نامه جدید هیأت وزیران، فرمول محاسبه حق دلالی و کمیسیون صنف مشاوران املاک در سراسر کشور دچار تغییر اساسی شده است. طبق این قانون، دیگر مبنای دریافت حق کمیسیون درصدی از قیمت روز ملک نیست؛ بلکه این مبلغ بر اساس ضریب ارزش معاملاتی املاک تعیین می‌شود؛ موضوعی که زیرساخت محاسبات آن در سازمان امور مالیاتی تعریف شده است.

این تغییر که با هدف شفافیت مالیاتی، کنترل تخلفات، مهار قیمت‌ها و محدودسازی مبالغ غیرمنطقی کمیسیون انجام شده، تأثیر مستقیم بر بازار مسکن و حق‌الزحمه دفاتر مشاور املاک دارد.

ارزش معاملاتی چیست و چه نقشی در کمیسیون دارد؟

ارزش معاملاتی (Assessed Value / A.V) یکی از مهم‌ترین شاخص های مالیاتی در سیستم مالی ایران است که در ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعریف و چارچوب آن مشخص شده است.
این شاخص با قیمت واقعی بازار تفاوت دارد و هدف اصلی آن ایجاد یک نرخ پایه و قابل استانداردسازی برای محاسبات مالیاتی و هزینه‌های قانونی است.

 ارزش معاملاتی چگونه تعیین می‌شود؟

ارزش معاملاتی هر ساله توسط کمیسیون های محلی مستقر در سازمان امور مالیاتی تعیین می‌شود. این کمیسیون‌ها با بررسی:

• موقعیت جغرافیایی ملک

• نوع کاربری (مسکونی، اداری، تجاری)

• امکانات منطقه

• بلوک‌بندی شهری

• ارزش کارشناسی سال قبل

• ضریب تورم قانونی

عدد مشخصی را اعلام می‌کنند تا مبنای قانونی محاسبات قرار بگیرد. طبق آیین نامه جدید حق‌ الزحمه مشاوران املاک، پس از تاریخ تصویب، کمیسیون های نظارت هر شهرستان موظف اند ظرف مدت حداکثر سه ماه ضریب منطقه‌ای کمیسیون معاملات را تعیین و اعلام کنند.

این ضریب منطقه ای همان ضریبی است که بر ارزش معاملاتی ملک ضرب می‌شود و مبلغ نهایی حق کمیسیون را مشخص می‌کند.

مسئول پرداخت کمیسیون به مشاور املاک چه کسی است؟

در معاملات ملکی، یکی از سوالات رایج میان خریداران و فروشندگان این است که پرداخت کمیسیون املاک بر عهده چه کسی است؟ طبق عرف و ضوابط قانونی، هزینه کمیسیون باید به‌صورت مساوی بین دو طرف قرارداد یعنی خریدار و فروشنده تقسیم شود؛ زیرا هر دو طرف از خدمات مشاور املاک شامل تنظیم قرارداد، کارشناسی ملک، احراز هویت و مشاوره حقوقی بهره‌مند می‌شوند.

با این حال، یک نکته مهم وجود دارد:
اگر در قرارداد به طور صریح توافق دیگری انجام شود (مثلاً پرداخت کامل کمیسیون توسط یک طرف)، این توافق دارای اعتبار قانونی است و مشاور املاک می‌تواند هزینه را طبق قرارداد مطالبه کند.

بنابراین:

✅ وضعیت پیش‌فرض قانونی و عرف : تقسیم ۵۰-۵۰ بین خریدار و فروشنده

✅ وضعیت توافق طرفین : مطابق شروط درج شده در قرارداد

توصیه مهم: برای جلوگیری از اختلافات حقوقی، حتماً نحوه پرداخت کمیسیون در نسخه مکتوب قرارداد قید شود. این موضوع می‌تواند مانع طرح شکایت در اتحادیه مشاوران املاک و مراجع قانونی گردد.

نحوه پرداخت کمیسیون مشاوران املاک در دو مرحله

بر اساس آیین‌نامه جدید کمیسیون مشاوران املاک، دریافت حق‌الزحمه یا همان کمیسیون معامله ملک به‌صورت مرحله‌ای و شفاف انجام می‌شود تا از هرگونه تخلف و دریافت وجه اضافی جلوگیری شود.

مرحله اول – دریافت ۵۰٪ تعرفه هنگام ثبت قرارداد

پس از آنکه مشاور املاک، قرارداد خرید و فروش یا اجاره ملک را در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت کرد و اطلاعات قرارداد را برای دفتر اسناد رسمی ارسال نمود، در این مرحله مجاز به دریافت نیمی از تعرفه قانونی (۵۰٪) است.
این مبلغ در واقع پاداش ارائه خدمات مشاوره، ثبت قرارداد و ارسال اطلاعات به سامانه رسمی است.

مرحله دوم – دریافت ۵۰٪ باقی‌مانده هنگام تنظیم سند قطعی

در زمان مراجعه طرفین معامله به دفترخانه و تنظیم سند رسمی ملک، سردفتر مکلف است پرداخت بخش دوم کمیسیون (۵۰٪ باقیمانده) را کنترل کند.سردفتر باید سند پرداخت وجه به بنگاه معاملات املاک را از هر دو طرف معامله دریافت و در پرونده نگهداری کند. این ساز و کار دو مرحله ای با هدف:

• جلوگیری از دریافت وجوه خارج از تعرفه،

• افزایش شفافیت مالی در معاملات ملکی،

• و ایجاد ردیابی دقیق پرداخت ها طراحی شده است.

به این ترتیب، هم حقوق مشاور املاک حفظ می‌شود و هم اعتماد طرفین معامله نسبت به قانونی بودن مبلغ پرداختی افزایش می‌یابد.

دریافت هرگونه وجه خارج از تعرفه مشاوران املاک ممنوع است

بر اساس آیین‌نامه جدید تعرفه حق دلالی مشاوران املاک، دریافت هر مبلغی بیش از تعرفه رسمی اعلام‌شده از سوی کمیسیون نظارت شهرستان‌ها به‌صورت کامل ممنوع است؛ حتی اگر با رضایت یا توافق طرفین معامله انجام شود.

 مصادیق وجه غیرقانونی شامل:

• دریافت مبلغی با عنوان حق‌التحریر

• اخذ وجه تحت عنوان اجرت یا هزینه خدمات اضافی

• هر نوع هزینه جانبی یا مبلغ توافقی خارج از فهرست رسمی تعرفه‌ها

تمام این موارد مصداق دریافت وجه غیرمجاز هستند و برخلاف مقررات جدید ابلاغی از سوی دولت و سازمان امور مالیاتی می‌باشند.

مجازات تخلف در دریافت وجه خارج از تعرفه مشاوران املاک

در صورت مشاهده یا گزارش چنین تخلفی، شعب سازمان تعزیرات حکومتی موظف‌اند موضوع را بررسی کرده و متخلف را به پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ غیرقانونی دریافتی محکوم نمایند.
این جریمه شامل تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی فعال در حوزه معاملات املاک است. هدف از اجرای این بند، مبارزه با دریافت‌های غیرشفاف، افزایش عدالت مالی و جلوگیری از سوء استفاده  در معاملات ملکی است.به این ترتیب، تمامی پرداخت‌ها باید صرفاً از مسیر رسمی و براساس ضریب ارزش معاملاتی صورت گیرد.